【柔佛人头条】供过於求.难卖出租出 新山公寓面临拍卖
报导:吴菊君
摄影:李再辉
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(新山10日讯)本地公寓单位供过于求,在难以卖出及租出的情况下,业主难以负担房贷,公寓单位面临被拍卖的命运。
在3至4年前,新山区的公寓市场十分火热,但随著不少公寓项目建竣陆续交屋,供应量已经过剩。
不少公寓单位业主,在投资后难以卖出或租出公寓单位,或者租金被拉得太低,最终业者无法缴付房贷。
据了解,尤其50万令吉以上的高档公寓单位被拍卖的个案增加,相信明年开始情况会恶化。
受访的本地房產中介师点出,数个本地公寓面对被拍卖厄运的原因。
其中,新山人口增长速度慢,马来西亚依斯干达特区人口只有200万人口,但发展商在短时间内,大量兴建公寓,造成供过于求。
他们也说,新加坡经济也受到全球经济低靡影响,在新加坡工作者也担心被裁员,目前不敢贸贸然置產。
“如果在新加坡工作的两夫妻考虑搬回新加坡居住,放弃本地房產,以及本地人收入不高,无法吸纳高档公寓,高档公寓就无人问津。”
马来西亚中介师公会(MIEA)柔州分会会长刘道森接受《中国报》访问指出,新山没有特别景点,在新山购置產业的外国买家,在居住一或两年后感到厌倦,便脱售本地產业。
他说,至于本地人,多已经持有自住房產,购买公寓单位目的主要以投资居多。
他估计再多两年,公寓单位被拍卖情况会更加严重。
“目前滞销的公寓单位多数50万令吉以上。”
30万以下房產受欢迎
刘道森指出,30万令吉以下房產仍最受本地人欢迎,这个价位是本地人可以负担的价位。
但他指出,在商言商,当初房地產一片火热时,任何高价位的房產都能卖出,发展商理所当然是倾向高档公寓。
针对近年屋价是否继续保持,他认為,本地成熟地区,因為有足够人口,屋价会继续保持,至于投资者居多的新兴地区,屋价将会下降10%至15%。
林亚歷:入住率仅15%
发展商推出诱人优惠,再加上投资俱乐部(investor club)鼓吹下,催化年轻人揪团团购。
据了解,这些优惠包括零头期优惠、免建筑利息、各种手续和印花费,使得本地人及小市民一窝蜂投奔房地產投资。
马来西亚房地產中介师协会柔佛州分会顾问林亚歷指出,这些投资资金不充足者,在面对多间房贷压力下,只能被迫拍卖房產。
他指出,新山市区的建竣的公寓,住户入屋期已有一到两年,入住率却不高,平均只有10%至15%。
他认為,新山还没达到国际大都会必须住在高楼的阶段,除非是讲究生活品味人士,才会偏向选择公寓住宅。
他分析,除了高档公寓价位高,还有每个月必须缴付300至400令吉的管理费,都是本地人不大愿意倾向购买的因素之一。
“儘管如此,一些位于新山市区如售价90万令吉以上高档公寓,仍有其支持者,购买者都十分国际化,一些建筑工程还在进行。”
被拍卖单位降价30% 投资者趁低入场
被拍卖公寓单位降价30%至40%,投资者趁低入场。
林亚歷说,虽然说市道不好,但还是有许多有钱人趁低入场。
“房地產行情不会永远一蹶不振,一旦屋价止跌回升时,就是赚钱的时候。”
他指出,一般上被拍卖的多為未发出分层地契的公寓,这些產业在被银行拍卖前,会有估价师估价,產业整体售价会先折减15%。
他说,在酒店或一些地点进行拍卖,每一轮的拍卖,都会折减10%售价,直到脱售為止,这相比房產高峰期所购入,此时入场者算是捡到便宜货。
他举例,若当初以80万令吉购买高档房產,租金价格只有2000令吉,但是如果售价是降至40万令吉,每月租金2000令吉,就能明显看出非常大的差别。
转向投资Airbnb
投资者找不到租客,便会转向投资Airbnb用途,在扣除所有费用,所得回酬率降至60%。
一般业主和Airbnb所得收益比例為屋主70%,Airbnb占30%,清洁费以及门牌税是业主自付,所以屋主的回酬率是进一步下降。
林亚歷认為,许多公寓如期交付供应量多,屋主未必顺利找到租客,所以这是另一种经营方式。
他提醒,若是购屋者购买公寓為自住用途,是没有多大问题。
他说,一般价位20万至30万令吉较低档次的公寓,因业主贷款不多,供期只要千令吉都是能应付,所以被拍卖的不多。
对于本地產业会否泡沫化,他认為,本地產业并没有形泡沫化的地步。
罗万燊:投资者却步 CI Medini暂缓建公寓
CI Medini业务发展之国际销售部高级经理罗万燊说,马来西亚依斯干达特区的发展在大选前已显著放缓,所以公司暂缓兴建公寓的计划。
他指出,这是由于我国政治不确定因素,包括隆新高铁计划及新柔捷运计划被展延等,使投资者却步。
“本地及新加坡投资者,在马来西亚依斯干达特区发展的投资缓慢,因此公司已经去年底,开拓印尼及中国市场。”
他透露,印尼华侨及中国买家购买力强劲,儘管我国有负面消息,但仍有不少优势,尤其对印尼买家来说,我国的地理位置及发展深具吸引力,但中国买家或受中美贸易战及外匯管制,造成中国对海外的投资市场受冲击。
依斯干达特区 人潮少店屋出租率低
马来西亚依斯干达特区人潮稀少,店屋出租率不佳。
罗万燊说,相比公寓,店屋所受影响不大,但是因公寓入住率不高,导致当地人潮少,店屋出租率连带受到影响。
“幸运的是,这些店屋投资者资金十分雄厚,还是能挺得过这个过度期。”
他强调,当地地皮非常贵,高档公寓至少70万令吉以上,他们不会让自己蒙受太大损失。
他说,该公司是以兴建商业店屋為主,所销售的店屋几乎售罄,今年也会在美迪尼完成一栋商业中心。
他指出,為带动当地人潮,该公司日前和小贩合作,在当地举办“东方夜市之紫禁城,目的是吸引人潮来,让该区可以旺起来。
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