【柔佛人头条】供过於求.难卖出租出 新山公寓面临拍卖 | 中国报 Johor China Press
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    【柔佛人头条】供过於求.难卖出租出 新山公寓面临拍卖

    马来西亚依斯干达特区发展放缓,但大量高档公寓已经陆续建起。

    报导:吴菊君
    摄影:李再辉

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    (新山10日讯)本地公寓单位供过于求,在难以卖出及租出的情况下,业主难以负担房贷,公寓单位面临被拍卖的命运。

    在3至4年前,新山区的公寓市场十分火热,但随著不少公寓项目建竣陆续交屋,供应量已经过剩。

    不少公寓单位业主,在投资后难以卖出或租出公寓单位,或者租金被拉得太低,最终业者无法缴付房贷。

    据了解,尤其50万令吉以上的高档公寓单位被拍卖的个案增加,相信明年开始情况会恶化。

    受访的本地房產中介师点出,数个本地公寓面对被拍卖厄运的原因。

    其中,新山人口增长速度慢,马来西亚依斯干达特区人口只有200万人口,但发展商在短时间内,大量兴建公寓,造成供过于求。

    公寓及购物中心為一体的高楼,成為新山市区高楼房產的一种趋势。

    他们也说,新加坡经济也受到全球经济低靡影响,在新加坡工作者也担心被裁员,目前不敢贸贸然置產。

    “如果在新加坡工作的两夫妻考虑搬回新加坡居住,放弃本地房產,以及本地人收入不高,无法吸纳高档公寓,高档公寓就无人问津。”

    马来西亚中介师公会(MIEA)柔州分会会长刘道森接受《中国报》访问指出,新山没有特别景点,在新山购置產业的外国买家,在居住一或两年后感到厌倦,便脱售本地產业。

    他说,至于本地人,多已经持有自住房產,购买公寓单位目的主要以投资居多。

    他估计再多两年,公寓单位被拍卖情况会更加严重。

    “目前滞销的公寓单位多数50万令吉以上。”

    刘道森:投资者居多的的新兴地区,房间将会下降10至15%。

    30万以下房產受欢迎

    刘道森指出,30万令吉以下房產仍最受本地人欢迎,这个价位是本地人可以负担的价位。

    但他指出,在商言商,当初房地產一片火热时,任何高价位的房產都能卖出,发展商理所当然是倾向高档公寓。

    针对近年屋价是否继续保持,他认為,本地成熟地区,因為有足够人口,屋价会继续保持,至于投资者居多的新兴地区,屋价将会下降10%至15%。

    林亚歷:被拍卖公寓降价30至40%,投资者趁低入场。

    林亚歷:入住率仅15%

    发展商推出诱人优惠,再加上投资俱乐部(investor club)鼓吹下,催化年轻人揪团团购。

    据了解,这些优惠包括零头期优惠、免建筑利息、各种手续和印花费,使得本地人及小市民一窝蜂投奔房地產投资。

    马来西亚房地產中介师协会柔佛州分会顾问林亚歷指出,这些投资资金不充足者,在面对多间房贷压力下,只能被迫拍卖房產。

    他指出,新山市区的建竣的公寓,住户入屋期已有一到两年,入住率却不高,平均只有10%至15%。

    他认為,新山还没达到国际大都会必须住在高楼的阶段,除非是讲究生活品味人士,才会偏向选择公寓住宅。

    他分析,除了高档公寓价位高,还有每个月必须缴付300至400令吉的管理费,都是本地人不大愿意倾向购买的因素之一。

    “儘管如此,一些位于新山市区如售价90万令吉以上高档公寓,仍有其支持者,购买者都十分国际化,一些建筑工程还在进行。”

    本地公寓之前掀起一股热潮,买家竞相入场。

    被拍卖单位降价30% 投资者趁低入场

    被拍卖公寓单位降价30%至40%,投资者趁低入场。

    林亚歷说,虽然说市道不好,但还是有许多有钱人趁低入场。

    “房地產行情不会永远一蹶不振,一旦屋价止跌回升时,就是赚钱的时候。”

    他指出,一般上被拍卖的多為未发出分层地契的公寓,这些產业在被银行拍卖前,会有估价师估价,產业整体售价会先折减15%。

    他说,在酒店或一些地点进行拍卖,每一轮的拍卖,都会折减10%售价,直到脱售為止,这相比房產高峰期所购入,此时入场者算是捡到便宜货。

    他举例,若当初以80万令吉购买高档房產,租金价格只有2000令吉,但是如果售价是降至40万令吉,每月租金2000令吉,就能明显看出非常大的差别。

    新山市区不少公寓项目已经建竣,陆续交屋。

    转向投资Airbnb

    投资者找不到租客,便会转向投资Airbnb用途,在扣除所有费用,所得回酬率降至60%。

    一般业主和Airbnb所得收益比例為屋主70%,Airbnb占30%,清洁费以及门牌税是业主自付,所以屋主的回酬率是进一步下降。

    林亚歷认為,许多公寓如期交付供应量多,屋主未必顺利找到租客,所以这是另一种经营方式。

    他提醒,若是购屋者购买公寓為自住用途,是没有多大问题。

    他说,一般价位20万至30万令吉较低档次的公寓,因业主贷款不多,供期只要千令吉都是能应付,所以被拍卖的不多。

    对于本地產业会否泡沫化,他认為,本地產业并没有形泡沫化的地步。

    罗万燊:马来西亚依斯干达特区的发展在大选前已经放缓。

    罗万燊:投资者却步 CI Medini暂缓建公寓

    CI Medini业务发展之国际销售部高级经理罗万燊说,马来西亚依斯干达特区的发展在大选前已显著放缓,所以公司暂缓兴建公寓的计划。

    他指出,这是由于我国政治不确定因素,包括隆新高铁计划及新柔捷运计划被展延等,使投资者却步。

    “本地及新加坡投资者,在马来西亚依斯干达特区发展的投资缓慢,因此公司已经去年底,开拓印尼及中国市场。”

    他透露,印尼华侨及中国买家购买力强劲,儘管我国有负面消息,但仍有不少优势,尤其对印尼买家来说,我国的地理位置及发展深具吸引力,但中国买家或受中美贸易战及外匯管制,造成中国对海外的投资市场受冲击。

    CI Medini集团在今年会完成一栋商业中心,正积极招揽海外投资者入驻投资。

    依斯干达特区 人潮少店屋出租率低

    马来西亚依斯干达特区人潮稀少,店屋出租率不佳。

    罗万燊说,相比公寓,店屋所受影响不大,但是因公寓入住率不高,导致当地人潮少,店屋出租率连带受到影响。

    “幸运的是,这些店屋投资者资金十分雄厚,还是能挺得过这个过度期。”

    在马来西亚依斯干达特区的公寓入住率不佳,人潮稀少,间接造成店屋出租率不佳。

    他强调,当地地皮非常贵,高档公寓至少70万令吉以上,他们不会让自己蒙受太大损失。

    他说,该公司是以兴建商业店屋為主,所销售的店屋几乎售罄,今年也会在美迪尼完成一栋商业中心。

    他指出,為带动当地人潮,该公司日前和小贩合作,在当地举办“东方夜市之紫禁城,目的是吸引人潮来,让该区可以旺起来。

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