【零秘密：柔南置產面面觀 5】

報導：吳菊君

（新山2日訊）充滿樸實的馬來甘榜及華人新村風情的甘拔士和淡杯區，自十年前實力雄厚的屋業發展商進駐發展，使當地逐漸城市化，加上隆新高鐵有望經過此區，未來將蛻變成新山中區的新城鎮！

尤其伯樂泰購物廣場（Paradigm Mall）、永旺廣場、新山世界廣場（capital 21）即將在這一兩天落成，更是一大亮點。

本地屋業發展商實達集團十年前，圈中在甘拔士興起新山實達熱帶花園（Taman Setia Tropika），成功將當地打造為“TOWNSHIP”新城鎮，房價與10年前相比，都已翻漲一倍以上！

帶動周邊區興旺

新山內政部大廈也遷址實達熱帶花園，帶動周邊花園區也開始興旺崛起，周邊地帶出現新花園，計有甘拔士太子嶺花園（Taman Kempas Utama）及金葩英達花園（Taman Kempas Jndah）。

當地交通地點位置優異，猶如新山的“中央”點，可取道舊甘拔士路可前往士姑來金山園，也可取道南北大道南上北下、取道東部疏散大道至新山市區，另可取道巴西古當大道；據了解，未來的隆新高鐵也會途經此地點。

隨著實達集團進駐開發，一直將核心屋業主力放在古來的IOI產業集團，自十年前便將觸角延伸至甘拔士及淡杯區一帶。

該集團所開發的甘拔士太子嶺，十年前雙層排屋的價格是20多萬令吉，如今叫價已飆升到60多萬令吉。

相較依斯干達布蒂里區的高檔房產，進駐甘拔士及淡杯的發展商，主要銷售對象仍以本地人為主，若相比較其他新山地區，這兩個地區漲幅是平穩成長，尤其這近2兩年屋價，傾向平穩，是本地人購屋好時機。

就連中國發展商碧桂園集團，也相中淡杯區，開拓銷售給本地人的屋業計劃。

淡杯屋價門檻低

淡杯屋價格門檻低，是本地人可以作為首間，入手投資及自住的房產地區。

大馬房地產投資講師林秀慧受訪時說，距離市區不遠的老城區淡杯已注入了新城市元素，房價成長速度是趨向平穩成長，相比其他地區，淡杯確實並沒有出現太驚人的起幅。

“淡杯區房產價格是趨向健康平穩的成長，相比其他熱門地區，投資者不會冒著太大風險。”

她分析，淡杯靠近市區也是老城區，已經擁有成熟的發展，如今又有新投資者駐入，為當地加入新元素，包括新建廣場。

她認為，淡杯區房屋價格仍屬於中等及合理，符合經濟能力有限的本地人購買自居或投資用途。

她分析，儘管當地房屋價格不會比其他來得高，但它的出租率及售出成功率頗高，所以淡杯也是受到很多房產投資者的歡迎。

她以自己為例子，3年前以每方尺300至350令吉購入公寓，如今無論是出租或出售，都能所取得不錯回報率。

碧桂園中央公園具潛力

走向投資高檔房產的中國碧桂園集團，看好淡杯位於新山的“中心點”，推出嶄新項目碧桂園中央公園（CENTRAL PARK ）。

碧桂園相信，以淡杯銜接四周的便捷交通，以及周圍林立的公共設施如學校及醫院，具有非常大潛力未來，成為下一個武吉花園及茂奧斯汀花園。

碧桂園中央公園行銷總經理錢朝陽受訪時說，相比金海灣或森林城市的項目，位於淡杯白沙羅花園（Taman Damansara Aliff）的碧桂園中央公園，是符合本地購屋者的理想價格。

他坦言，金海灣及森林城市的購屋群體是以國際投資者為對象，價格偏高，比較不適合本地人。

“大馬人購買力不高，但仍有住房需求，因此該團選擇在淡杯，推出碧桂園中央公園公寓項目。”

他解釋，淡杯地理位置得天獨厚，發展區緊聯巴西古當大道，距離茂奧斯聽、武吉英達、五福城市，以及馬新第二通道，車程都在5至10分鐘內。

他也說，一旦中央公園鄰近新山世界廣場（capital 21）建竣，將會帶旺周邊地區，也會成為成熟的商業區，其發展潛能不容小覷。

他指出，淡杯區10公里範圍，有幼兒園至大學，將滿足人們的需求。

IOI集團公寓計劃暫擱置

甘拔士太子嶺花園發展還未飽和，有鑑於公寓供多於求，公寓計劃暫時擱置。

IOI集團高級總經理王冠福受訪時說，該集團是看中甘拔士臨近南北大道、以及當時政府即將興建東部疏散大道，所以在甘拔士開發太子嶺花園打造工業區、店屋及公寓及有地住宅。

他指出，該片屋業發展計劃，還未發展飽和，目前建竣的公寓計劃D’SUMMIT，已售出80%。

“集團還有保留興建公寓及高檔房屋的地段，由於現今公寓供多於求，暫時擱置。”

此外，該集團也在4年前在淡杯區，即士姑來大道即Paradigm Mall旁進行興建公寓及店屋計劃，第一階段公寓建造計劃已經完成，第二階段發展計劃是興建店屋，目前則暫未展開。

他透露，該地點前為士姑來路、士姑來人口多，加上五福城是西北區的最旺地區，距離前往新山市區和新加坡也不遠，是集團看中的主因。

另一方面，受銀行緊縮房貸，他坦言，店屋銷售行情確實冷淡，但人們對房屋需求還是很高。

實達2房產計劃具保值

實達集團在甘拔士地區只有兩個房產發展計劃，第一個是實達熱帶花園房屋發展計劃，另一個是通往泗隆的商業園，該工業區主要是作為商業工廠及貨倉用途。

實達英達集團南馬區域總經理（金融、銷售與市場）楊徵叡接受《中國報》訪問時說，實達熱帶花園的發展計劃已經飽和，目前僅是推出最後一期的雙層排屋計劃，以及售賣公寓Sky Peak所開放的土著單位。

他說，該花園至少有8年至10年的歷史，約10年前一間雙層排屋售價是20多萬令吉，如今市場價已上升到50多萬令吉。

“這樣計算，大約每年的成長率是上升10%，目前來說，走勢也是非常平衡。

他指出，當地房屋或公寓主要是本地人購買自居，所以環境保護得非常好，加上實達熱帶花園地點具策略性，房產是非常保值的。

他透露，當地的房屋及公寓租金，每月租金介於1800令吉至2000多令吉。

此外，他說，該集團在當地售賣的別墅單位，廣受好評，受到很多購物者詢問，但許多別墅屋主因基於優越的別墅環境，多數是買了不賣，所以也難買到二手別墅。

店屋租金漲

廖志君（37歲，實達熱帶花園營養早餐店店長）

隨著大馬依斯干達發展一日千里，連帶店屋租金也水漲船高。

我覺得實達熱帶花園的人潮還算普通，租金方面不算很合理。

現在的屋業發展也不很健康，很多人難以負擔。

買東西方便

卓麗燕（37歲，銀行職員）

我住在金葩英達花園6年，當初是以17萬多令吉購買單層排屋，如今已漲價到35萬令吉左右。

我很算滿意這裡的居住環境，這裡的店屋也越來越多，買東西也越來越方便。

相比6年前，現在的屋價漲得離譜，導致很多年輕人無法購屋，這是政府必須探討的問題。

有積水問題

楊玉琴（35歲，普通書記）

我住在實達英達花園，是甘拔士一個新城鎮。

我對這裡居住環境算是滿意，但若是下大雨，這裡便會有積水問題。

我對於這裡屋價的上漲幅度不了解，只是覺得現在的屋價，雖然還沒有漲到很離譜，但還是許多人負擔不起。

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